Une nuit, quatre murs, et un bail signé pour moins de 90 jours : voilà de quoi faire sortir la location courte durée du sillon tracé par la loi du 6 juillet 1989. En France, ce segment de marché s’affranchit du cadre classique et offre aux propriétaires un terrain de jeu où les règles changent selon la durée, le type de bien, et surtout, le statut choisi. Droit au but : le régime fiscal, les plafonds de recettes et la nécessité – ou non – de s’inscrire au registre du commerce dépendent de cette première décision. Les démarches administratives, elles aussi, s’ajustent à chaque option retenue.
Location courte durée en 2026 : comprendre les enjeux et les évolutions du marché
En 2026, la location courte durée poursuit son ascension, portée par des voyageurs en quête de liberté et par le dynamisme des grandes villes. Paris, Lyon, Marseille : ces métropoles dictent la tendance, mais la vague touche tout l’Hexagone. Si les plateformes comme Airbnb ou Booking occupaient le terrain, de nouveaux acteurs prennent leur place, à l’image des conciergeries, des labels de meublé de tourisme classé et d’offres qui brouillent la frontière entre résidence principale et pied-à-terre.
Les collectivités ne restent pas les bras croisés. L’autorisation de changement d’usage devient un passage obligé, surtout à Paris où la limitation à 120 jours par an pour la résidence principale se fait scrupuleusement respecter. Les propriétaires doivent composer avec des réglementations qui varient selon le type de bien – meublés de tourisme classés, chambres d’hôtes, résidences de tourisme – et selon leur localisation. La densité des règles grimpe, surtout là où la tension immobilière est forte.
Impossible désormais de s’improviser loueur. Pour maximiser l’occupation et sécuriser les loyers, beaucoup s’appuient sur des gestionnaires ou des outils numériques, histoire de ne rien laisser au hasard. En 2026, la différence se joue sur la qualité du service, le respect scrupuleux de la loi, et la capacité à anticiper les prochaines réformes. Pour chaque bailleur, le choix du statut n’est pas un simple détail administratif : c’est la clé d’un modèle rentable et pérenne.
Quel statut juridique choisir pour louer en courte durée ?
Le statut juridique retenu façonne toute l’organisation de l’activité location courte durée. La plupart des propriétaires optent pour le LMNP (loueur en meublé non professionnel). Son atout ? La simplicité, et la possibilité de choisir entre micro-BIC et régime réel. Ceux dont les revenus locatifs annuels dépassent 23 000 euros, ou qui tirent l’essentiel de leurs ressources de la location, basculent dans le camp du LMP (loueur en meublé professionnel) avec, à la clé, une fiscalité et une couverture sociale différentes.
Pour structurer un patrimoine, certains se tournent vers la SCI (société civile immobilière). Attention cependant : la location meublée via une SCI imposée à l’impôt sur le revenu reste marginale. Dans la plupart des cas, la SCI doit choisir l’impôt sur les sociétés en cas de meublé de tourisme, ce qui modifie la gestion des plus-values et la transmission. L’SARL de famille propose une alternative, permettant d’exploiter des locations meublées tout en conservant l’imposition sur le revenu, sous conditions précises.
Certains profils, plus ambitieux ou avides de croissance, examinent la SAS, la SASU ou l’EURL : des structures plus complexes, souvent utilisées par les gestionnaires de conciergeries ou les opérateurs de plateformes. Avant de trancher, posez-vous les bonnes questions : combien de biens à gérer, quels objectifs en termes de revenus, quelle place accorder à la gestion administrative ? Des plateformes telles que Legalstart ou l’avis d’un notaire peuvent aider à baliser le terrain et à éviter les erreurs de casting dans un secteur immobilier en pleine mutation.
Fiscalité et obligations : ce qu’il faut savoir avant de se lancer
La fiscalité de la location courte durée repose sur la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le choix entre micro-BIC et régime réel oriente la déclaration des revenus locatifs. Jusqu’à 77 700 euros de recettes, le micro-BIC permet de bénéficier d’un abattement de 50 % (ou 71 % si le bien est classé meublé de tourisme). Ce régime a l’avantage d’être simple, mais il ne permet pas de déduire les charges réelles.
Au-delà de ce seuil, ou pour optimiser la fiscalité, le régime réel d’imposition prend le relais. Il ouvre la porte à la déduction des intérêts d’emprunt, des travaux, des charges et des amortissements. Ce choix implique de tenir une comptabilité rigoureuse, et pour limiter la majoration de 10 % sur le bénéfice, mieux vaut adhérer à un OGA (organisme de gestion agréé).
Parmi les points à surveiller, la déclaration des revenus se fait en BIC, même pour une location réalisée via une plateforme de réservation comme Airbnb. L’activité nécessite d’obtenir un numéro SIRET : il s’obtient en ligne auprès du guichet unique de l’INPI dès la première location. Il faudra aussi s’assurer du respect des règles locales, notamment sur le changement d’usage dans les grandes agglomérations. La TVA ne s’applique que dans certains cas, par exemple pour des prestations para-hôtelières ou en résidence de tourisme avec services.
Voici les principaux régimes et obligations à passer en revue avant de se lancer :
- Le micro-BIC prévoit un abattement forfaitaire et une gestion administrative simplifiée.
- Le régime réel autorise la déduction de toutes les charges mais exige une comptabilité complète.
- La déclaration BIC et l’obtention d’un numéro SIRET sont obligatoires.
- Le respect des règles locales reste impératif sous peine de sanctions financières.
Les démarches essentielles pour louer en toute sérénité
Avant de publier une annonce de location saisonnière, chaque étape réglementaire mérite une vérification minutieuse. Première formalité : signaler la location meublée de tourisme en mairie, que le bien soit une résidence principale ou secondaire. Dans les villes de plus de 200 000 habitants, comme Paris, Lyon ou Marseille, il est indispensable d’obtenir une autorisation de changement d’usage avant de louer une résidence secondaire. Sans ce document, les risques de sanctions sont élevés.
Il faut également demander un numéro SIRET via le portail de l’INPI. Cette formalité s’applique à tous, même pour une activité de LMNP débutante, et conditionne la déclaration fiscale. Certaines plateformes, comme Airbnb ou Booking, exigent ce numéro pour publier une annonce.
Ne négligez pas le règlement de copropriété : certaines résidences interdisent la location courte durée ou limitent le passage des voyageurs. Avant toute démarche, vérifiez ces règles, rédigez des CGU précises et assurez-vous de détenir toutes les attestations requises. Respecter ces étapes, c’est se garantir une activité sereine et éviter les mauvaises surprises lors d’un contrôle administratif.
La location courte durée n’est plus un terrain vague : les règles du jeu se durcissent, mais pour ceux qui savent les maîtriser, l’horizon reste ouvert. À chacun de tracer sa voie, entre vigilance réglementaire et recherche de performance.
