Plus de 70 % des bailleurs en meublé déclarent leurs revenus sous le régime micro-BIC, alors que le régime réel permet souvent d’alléger la facture fiscale de façon significative. Pourtant, ce choix reste minoritaire, en partie à cause d’idées reçues sur sa complexité ou ses contraintes administratives.
La possibilité de déduire l’amortissement du bien, des charges réelles et des intérêts d’emprunt change radicalement l’équation pour beaucoup d’investisseurs. Ce mécanisme, pourtant accessible dès le premier euro de recettes, demeure sous-utilisé malgré ses atouts.
Le régime réel LMNP : à quoi ça correspond concrètement ?
Le régime réel LMNP s’adresse à toutes celles et ceux qui louent un logement meublé sans exercer cette activité à titre professionnel. Contrairement au micro-BIC, ce dispositif autorise la déduction de l’ensemble des frais réellement supportés, ce qui modifie nettement la donne pour de nombreux bailleurs. On peut y recourir dès lors que les recettes locatives dépassent 77 700 euros, mais aussi en deçà, par simple choix. Ce n’est donc pas réservé à un cercle restreint.
Ce qui distingue ce régime, c’est la possibilité d’imputer sur ses revenus LMNP toute une série de charges et d’amortissements. Voici précisément ce qui peut être déduit :
- les intérêts d’emprunt et frais bancaires,
- les charges de copropriété et d’entretien,
- la taxe foncière,
- les honoraires de gestion,
- l’amortissement du mobilier et du bien immobilier lui-même.
Là où le micro-BIC applique un abattement forfaitaire, le régime réel permet de retrancher, chaque année, une part du coût d’achat du bien et du mobilier grâce à l’amortissement. La conséquence ? Une base imposable qui peut frôler le zéro, voire l’atteindre, plusieurs années d’affilée. Cela peut changer la trajectoire d’un investissement, tout simplement.
En contrepartie, il faut accepter une comptabilité détaillée, généralement confiée à un expert-comptable. Les revenus issus de la location meublée non professionnelle relèvent alors de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et exigent une déclaration spécifique, distincte de celle des revenus fonciers classiques.
Ce régime attire de plus en plus ceux qui veulent reprendre la main sur leur fiscalité et limiter la pression sur leurs recettes locatives, tout en gardant la maîtrise de leurs choix.
Avantages, limites et idées reçues sur ce statut fiscal
Les avantages du régime réel LMNP s’accumulent et méritent d’être explicités. Concrètement, il autorise la déduction quasi complète de toutes les charges liées à la location : intérêts d’emprunt, frais de gestion, taxe foncière, honoraires d’expert-comptable… Rien n’est laissé au hasard. L’amortissement prend ici une place centrale : chaque année, une fraction du prix d’achat du bien et du mobilier vient réduire le bénéfice imposable. De nombreux investisseurs voient ainsi leur fiscalité fondre, parfois jusqu’à disparaître pendant plusieurs exercices.
Ce dispositif n’est pas qu’une alternative technique au micro-BIC. Il s’adresse à celles et ceux qui veulent piloter leur fiscalité avec précision, quitte à s’imposer un peu plus de rigueur. Car la contrepartie existe : tenue d’une comptabilité irréprochable, dépôt d’une liasse fiscale, et bien souvent, l’appui d’un expert-comptable dont les honoraires viennent s’ajouter à la note annuelle.
Des idées reçues persistent, mais elles ne résistent pas longtemps à l’examen. Le régime réel n’est pas réservé aux propriétaires d’un vaste patrimoine. Même avec des recettes locatives modestes, on peut y avoir accès à condition de le demander explicitement. Quant à la notion de déficit fiscal, elle doit être bien comprise : dans le cadre de la location meublée, le déficit ne diminue pas le revenu global mais se reporte uniquement sur les bénéfices LMNP des années suivantes.
Avant de basculer vers ce statut LMNP, il convient de peser chaque paramètre. Les bénéfices fiscaux sont concrets, mais le dispositif exige méthode et discipline.
Qui peut en bénéficier et dans quelles situations le régime réel devient-il intéressant ?
Tous les propriétaires-bailleurs de logements meublés, du studio étudiant à l’appartement de tourisme, en passant par la résidence principale louée ponctuellement, peuvent activer le régime réel LMNP. Il s’adresse aussi bien aux personnes physiques qu’aux SCI imposées sur le revenu, à condition de rester dans le champ non professionnel (recettes inférieures à 23 000 € annuels ou à la moitié des revenus du foyer).
Le régime micro-BIC s’applique par défaut tant que les recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (hors meublés de tourisme classés). Mais dès lors que les charges deviennent significatives, le régime réel prend tout son relief. Plusieurs situations s’y prêtent particulièrement :
- Achats immobiliers récents financés à crédit, générant des intérêts déductibles
- Travaux de rénovation, ameublement important ou entretien conséquent
- Charges courantes élevées : gestion, assurance, taxe foncière
- Recherche d’un amortissement maximal pour atténuer l’impact fiscal des revenus locatifs
Le choix du régime fiscal reste entre les mains du propriétaire, à condition de prévenir l’administration avant le 1er février pour l’année concernée. Cette souplesse plaît aux bailleurs qui veulent affiner leur stratégie fiscale, en particulier là où la pression sur la rentabilité locative se fait sentir. S’entourer d’un expert-comptable demeure souvent la meilleure option pour sécuriser la déclaration et éviter les mauvaises surprises.
Déclarer ses revenus en régime réel LMNP : mode d’emploi simplifié
Déclarer ses revenus LMNP en régime réel demande précision et organisation. Quelques étapes structurent la démarche. Deux formulaires se distinguent : la liasse fiscale 2031 (et ses annexes 2033) pour détailler l’activité, puis la déclaration 2042 C PRO pour intégrer le résultat à l’ensemble des revenus. Tout se passe désormais en ligne, via l’espace professionnel du site impots.gouv.fr, même pour les particuliers.
Il s’agit d’abord de recenser l’ensemble des recettes locatives perçues. Rassemblez ensuite toutes les charges déductibles, parmi lesquelles : intérêts d’emprunt, assurance, frais de gestion, taxe foncière, travaux, et bien sûr, amortissements du bien et du mobilier. L’amortissement se répartit sur plusieurs années et permet de limiter fortement la base imposable.
- Remplissez la déclaration 2031, en précisant chiffre d’affaires et résultat fiscal.
- Ajoutez les tableaux 2033, qui détaillent les calculs d’amortissement, la ventilation des charges et la détermination du résultat BIC.
- Reportez enfin le résultat fiscal dans la section appropriée de la 2042 C PRO.
À cela s’ajoute la cotisation foncière des entreprises (CFE) qui s’applique, sauf exonération temporaire ou cas particuliers. La TVA n’entre en jeu que pour les prestations para-hôtelières. Si la gestion de la liasse fiscale et le calcul des amortissements peuvent sembler complexes, l’accompagnement d’un expert-comptable n’est jamais superflu pour sécuriser la démarche et entretenir de bonnes relations avec l’administration.
Le régime réel LMNP n’est pas un chemin réservé aux initiés. Il s’adresse à tous ceux qui veulent transformer l’arithmétique fiscale en levier d’optimisation. Oser s’y engager, c’est prendre la main sur la fiscalité de son patrimoine, et ouvrir la porte à de nouvelles marges de manœuvre.
